?开发商在楼顶私建豪华泳池，业主该如何维权？ _生活密码

吕颖雅/发自广州
近日，广州番禺区“雄峰北商业中心”楼顶私自建设豪华泳池的事件引发了广泛关注。番禺区政府对此事高度重视，立即成立了由规划、住建、城管、消防等部门以及属地街道组成的联合工作组，本着“安全至上、依法依规”的原则迅速开展有关核查处理工作。
根据番禺区人民政府7月31日的官网通报，联合工作组对该商业楼（自编G-2）楼顶进行了现场勘查，确认楼顶水池不属于消防设施，并已排空该水池，恢复消防通道的正常使用。

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针对涉嫌违法建设问题，工作组展开了积极的处置工作。区住建部门组织开展房屋安全鉴定，依法开展涉嫌占用物业共用部位、擅自变动建筑主体和承重结构、增加楼面荷载问题的核查及处理。同时，区城管部门牵头依法开展涉嫌违法建设的核查及处理。此外，区消防部门开展消防安全检查，对涉及违反消防安全的问题依法进行查处。番禺区政府强调，将对相关单位履职情况进行严格监督，确保问题得到妥善解决。
01
商品房的楼顶属于谁？
业内人士透露，一直以来，部分开发商在销售顶层单位时，都会将天台的使用权作为一个卖点，甚至通过一些设计改造，以方便顶层用户使用，模糊产权归属问题。
然而，业主拥有的天台使用权和开发商私自改建涉及物业共用部分的行为存在法律法规约束。广东合邦律师事务所杨登基律师表示，除非有特别规定或约定，否则楼顶等公共部位的产权应归属于全体业主，开发商私自修建的楼顶游泳池涉嫌侵占业主们的共有部位。
根据《民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。所以，开发商已涉嫌侵占本属于全体业主的共有部分，业主们有权提出异议或向有关部门反映，要求开发商恢复原状。对于如开发商或物业公司擅自利用建设的游泳池盈利等，业主们可要求开发商或物业公司返还游泳池的盈利收益等。
02
发生安全事故谁来负责？
在此类事件中，业主们还关心发生安全事故后的责任问题。杨律师表示，参照《民法典》，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。开发商未经规划审批私自建楼顶游泳池已涉嫌违法，现因擅自变动建筑主体和承重结构、增加楼面荷载等引起部分业主房屋开裂甚至漏水，无过错的业主可要求开发商停止侵害、排除妨碍、恢复原状等。对于具体损失赔偿，如无法协商，业主可向法院起诉后，申请有资质鉴定公司作出鉴定报告，以作为索赔数额的依据。

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“雄峰北商业中心”楼顶私自建设豪华泳池。图片来源：广东台今日关注
杨律师补充，如物业公司忽视或默认开发商擅自在楼顶建设游泳池导致业主房屋开裂、无正当理由阻挠业主查看楼顶、安装电子门禁锁等导致楼顶消防通道阻塞，这不仅导致部分业主房屋开裂等财产损失，而且还造成房屋主体结构存在安全隐患与消防安全隐患，进而危害到所有业主的公共安全。所以，业主向开发商主张权利同时，也可以基于合同约定或上述规定，要求物业公司承担一定违约或侵权责任。
事实上，今年5月，广州市住房和城乡建设局已发布《关于加强住宅室内装饰装修安全管理工作的紧急通知》，明确不得擅自变动建筑主体和承重结构、增加楼面荷载或者非法改建房屋等。此外，要求严格落实住宅室内装饰装修申报登记制度、住宅室内装饰装修全部签订服务协议等。
【?开发商在楼顶私建豪华泳池，业主该如何维权？】同时，还鼓励市民群众通过12345热线电话、信访等多种途径向各级有关职能部门、镇街和物业服务企业反映违规装修问题和线索。